中国古建资产管理计划是深圳文交所继文化金融业务、艺术金融业务后推出的第三大核心业务。经过一年多的实践和发展，中国古建资产管理计划已形成完备的业务模式。目前中国古建资产管理计划已与全国40多个省、市和县区政府正式签约，国内10多家业内知名机构和国内20多个业内著名企业作为战略合作伙伴为各类项目提供资金及服务支撑。“中国古建资产管理计划是什么”系列宣传，将结合中国古建资产管理计划的整体业务逻辑，对古建资产管理计划进行综合介绍，让大家更全面地了解中国古建资产管理计划业务。
（一）加盟模式
加盟模式是较为简单的一种模式，企业通过已有园区资源与深圳文交所合作，深圳文交所收取部分服务费。加盟模式针对已建成或准备建设的园区，不需要深圳文交所投资和介入过多内容和资源，主要针对房地产商已有的产业或文旅园区。
（二）资源整合模式
资源整合模式适合拥有部分资源的开发商。该模式下深圳文交所在合作中发挥较大作用，开发商的所有标的物如古建资源均可从深圳文交所平台获取，建筑施工完成后，全部在深圳文交所平台上重新挂牌交易。
（三）主导模式
主导模式是指由深圳文交所组织各类资源，包括进行项目征地、协调场内资金（包括征地类基金、资产管理类基金、园区投资类基金等）、提供场内资源等，全部内容由深圳文交所主导策划的一种合作模式。
（四）主投模式
深圳文交所计划在能力范围之内，选择古建资源丰富的地区，在各类型园区中挑选1-2个项目采取主投模式。主投模式需要与当地政府沟通，寻求一定支持。
（五）城市古街区托管模式
深圳文交所与当地政府合作，对城市古街区进行整体托管，完成整体环境升级和产业升级，并植入资产管理模式，以盘活城市古街区。
（六）古村落托管和运营模式
深圳文交所与当地政府合作，对古村落进行整体托管，完成整体环境升级和产业升级，并植入资产管理模式，以盘活古村落。
深圳文交所与政府的合作主要包括土地供给、产业引导和资源供给、政府配套三个方面。
（一）土地供给
土地供给是最普遍的政府合作模式。政府在提供土地的同时，应明确土地开发使用政策、土地上层配套基础建设应充足，以避免由于项目前期沟通问题导致建设进度和成本增加。
（二）产业引导
产业引导方面主要是针对资金问题，部分项目，尤其是明显带有政府功能产业属性的项目要求当地政府直接入股，可以选择土地入股、现金入股以及土地与现金混合入股形式。
另一方面建议政府设立产业创业引导基金和地方债进行产业引导，吸引广大青年人才，不但有助于文化产业传承、创新、发展，更能带动城市流量，拉动当地消费水平。在此过程中，深圳文交所可以参与配资，并提供基金管理服务。
（三）资源供给
在园区建设过程中，政府应提供配套支持措施和政策，如人才引进、住房保障、税收优惠政策等。
（一）计划发起机构（战略发起人）
深圳文交所正在寻找并希望与市场中实体的项目计划发起联盟开展合作。深圳文交所期待新的更市场化，更具有资源属性的计划发起机构。
（二）投资联盟
投资联盟由为中国古建资产管理计划提供投融资服务的投资机构组成。包含房地产企业、基金、央企投资机构、国企投资机构及其他投资机构。联盟的业务范围：
（1）为中国古建资产管理计划托管资产及项目提供资金方案设计及募集；
（2）为中国古建资产管理计划托管资产及项目提供项目投资及各类投融资服务；
（三）产业联盟
产业联盟是深圳文交所开展古建项目的杀手锏，是区别于普通房地产企业的关键性内容与竞争优势。深圳文交所正积极构建自己的产业联盟，通过产业联盟统一整合项目资源、区域资源、产业资源、界外价值开发资源等，形成全流程、全体系的商业模式。
产业联盟由为中国古建资产管理计划提供各类产业资源导入及整合服务机构组成。包含酒店、民宿、餐饮、文化教育等常规消费产业机构，艺术品、非遗、民间民俗、古典音乐、茶文化、酒文化等传统文化消费产业机构，现代农业、文创、数字化运营、康养及大健康等特色产业机构，旅行社、OTA平台、新媒体等流量导入机构，文旅运营、演艺等文旅消费机构，及其他产业机构。产业联盟围绕深圳文交所中国古建资产管理计划业务开展工作，具体业务范围：
（1）为中国古建资产管理计划托管资产及项目提供常规消费、传统文化消费、特色产业、流量导入、文旅消费及其他产业的产业内容导入及项目资源导入；
（2）为中国古建资产管理计划托管资产及项目提供各类产业运营、管理服务；
产业联盟成员为从事以下行业的具有独立法人资格的机构：
（1）常规消费产业机构：酒店、民宿、餐饮、文化教育等机构；
（2）传统文化消费产业机构：艺术品、非遗、民间民俗、古典音乐、茶文化、酒文化等机构；
（3）特色产业机构：现代农业、文创、数字化运营、康养及大健康等机构；
（4）流量导入机构：旅行社、OTA平台、新媒体等机构；
（5）文旅消费机构：文旅运营、演艺等机构；
（6）其他产业机构。
（四）服务联盟
服务联盟由为中国古建资产管理计划提供各类专业服务的服务机构组成。包含银行、保险、保理等金融服务机构，资产评估、战略咨询、项目策划、规划设计、工程建设、古建修复、装饰装修、测绘等非金融服务机构，及其他专业服务机构。同时，深圳文交所也在积极与第三方服务、园区规划设计施工合作伙伴以及园区国家课题与学术委员会等开展合作。深圳文交所正在与国家发改委中小城镇改革发展中心合作进行《中国古建与中小城镇发展》等国家课题，经过科学研究与论证，获得中央各级各部委更大的重视。
服务联盟的业务范围：
（1）为中国古建资产管理计划托管资产及项目提供银行、保险、保理等金融服务；
（2）为中国古建资产管理计划托管资产及项目提供资产评估、战略咨询、项目策划、规划设计、工程建设、古建修复、装饰装修、测绘等非金融服务；
（3）其他专业服务。
服务联盟成员为从事以下行业的具有独立法人资格的机构：
（1）金融服务机构：银行、保险、保理等机构；
（2）非金融服务机构：资产评估、战略咨询、项目策划、规划设计、工程建设、古建修复、装饰装修、测绘等机构；
（3）其他专业服务机构。
目前深圳文交所使用场内资金做一般性的设计与投入，未来将会积极拓展资金来源渠道，梳理投资产品，尽快搭建投资模型，主要包括地方政府专项债、文化产业专项债、文化企业专项债、产业基金、资产融资、消费权融资以及政府引导扶持、产业合伙人招募和网红文创等模式。
（一）地方政府专项债
文旅部办公厅《关于用好地方政府专项债的通知》中允许将专项债券作为符合条件的重大项目的资本金（对符合条件的项目，在评估项目收益偿还专项债券本息后专项收入具备融资条件的，允许将部分专项债券作为一定比例的项目资本金，但不得超越项目收益实际水平过度融资），鼓励银行、保险等金融机构提供配套融资。目前深圳文交所帮助各地政府发地方专项债，未来预计将此类产品引入园区建设中。
（二）文化产业专项债
深圳文交所是国家发改委、文化和旅游部委托的文化和旅游产业专项债券及投资基金融资对接服务机构。文化和旅游产业专项债券由国家发展改革委核准在发行。募集资金主要用于文化和旅游产业经营性项目建设或相关设施建设的企业债券。
表1-1 文化和旅游产业专项债券
（三）文化企业专项债
文化企业专项债是国家发改委企业债当中一个鼓励性的债券，委托文旅部的产业司帮助推广，并由深圳文交所进行辅导。目前深圳文交所在全国各省市区内推广文化企业专项债，帮助各类文化企业规划发债，有丰富的项目经验，未来也将引入到古建园区项目中来。
（四）产业基金
产业基金是通过吸收社会闲散资金，汇成具有规模性的资金，交给基金管理人进行管理和运行，在法律规定的投资范围内进行科学的组合，以谋取增值的金融产品。
（五）政府引导基金
政府引导基金是指由政府部门出资并吸引金融资本、产业资本等社会资本联合出资设立，按照市场化方式运作，带有扶持特定阶段、行业、区域目标的引导性投资基金。政府引导基金具有以下特点：
①非营利性。政策性基金在承担有限损失的前提下让利于民；
②引导性。充分发挥引导基金放大和导向作用，引导实体投资；
③市场化运作。有偿运营，费补贴、贴息等无偿方式，充分发挥管理团队独立决策作用；
④一般不直接投资项目企业，作为母基金主要投资于子基金。
（六）资产融资
古建的资产融资包括有形资产和无形资产，土地融资就是其中一种。土地融资大多数情况下是通过土地评估如是进行抵押贷款或者作为资产入股的形式。对于古村落及非物质文化遗产的应用性开发来说，在整体开发基础上，将会形成各类经营性项目，这些项目具有一定的收益性，但是回款周期较长，可以通过“资产证券化”方式在资本市场获得融资。古村落及其非物质文化遗产在应用性开发过程中，可以进行的资产证卷化产品主要有公用事业收费的收益权、景区门票收费的收益权以及物业租用、管理费用的收益权。
（七）消费权融资
消费权融资是负债融资的基础。权益融资是项目法人最基本的资金来源。它体现着项目法人的实力，是其他融资方式的基础，尤其可为债权人提供保障，增强公司的举债能力。权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归，还没有固定的按期还本付息压力，法人的财务负担相对较小，融资风险较小。
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