深圳文化产权交易所

信息公开

要闻

中国古建资产管理计划是什么（五） ——古建资源的资产化

来源：

深圳文化产权交易所

发布时间：

2021年03月09日

阅览：

963 次

中国古建资产管理计划

中国古建资产管理计划是深圳文交所继文化金融业务、艺术金融业务后推出的第三大核心业务。经过一年多的实践和发展，中国古建资产管理计划已形成完备的业务模式。目前中国古建资产管理计划已与全国40多个省、市和县区政府正式签约，国内10多家业内知名机构和国内20多个业内著名企业作为战略合作伙伴为各类项目提供资金及服务支撑。“中国古建资产管理计划是什么”系列宣传，将结合中国古建资产管理计划的整体业务逻辑，对古建资产管理计划进行综合介绍，让大家更全面地了解中国古建资产管理计划业务。

本文主要讲述中国古建资产管理计划的

一个中心——古建资源的资产化

古建资产化的核心理念是

在古建遗产属性的前提下附加资产化属性

资产化的具体要求是确权、确真、确价和资产管理

具体表述为确立产权归属、资产属性、资产评估和资产管理

一．中国古建的资产化现状

1.中国古建资产化方兴未艾

当下我国面临古建资产化发展的重要战略机遇期。随着古建资产化发展的环境、进程与规模结构的复杂化，关于古建资产化发展的战略与机遇问题的视角与视野也需要不断拓展。中国古建收藏市场对世界市场越来越重要，文化消费市场不断迅速发展，古建资产化正在快速发展。古建资产化的进程正在成为当下中国艺术品与文化资产运营市场较为重要的力量。同时，在古建资产化的推动下，文化产业发展的业态也在不断丰富，金融体系介入的积极性也在提升，这些都预示着古建资产化发展的空间正在被打开。

2.古建资产运营管理模式待完善

古建资产运营管理模式是基于古建资源与流通要素融合实现产业化，商业化，市场化方面的创新，在多元主体组织，参与者权益保障，商业运营的可持续性发展等方面均处于萌发探索阶段，需要政府，产业关联机构，服务组织及企业的共识共建，完善古建资产运营机制，为其快速发展提供助力。

3.古建资产金融服务产品欠缺

古建资产作为新生业态，在实际产业化进程中涉及要素众多，对法律，模式，机制，政策，人才等方面具有高度要求，对古建资产运营管理各个环节参与者专业水平及能力是严格的考验。因此要审慎细致，全面且有深度地推进古建资产金融服务产品的设计开发及实践实施。需要金融机构具备产业资源，资本机构的整合能力，具有权威性，专业性的统筹规划水平，具有较强的金融服务能力。从行业总体状况分析，除深圳文化产权交易所外，国内涉足古建资产服务的机构较少，相关金融服务产品也欠缺。

图：中国古建资产托管交易平台托管资产“灌溪书院”

二．中国古建的资产化问题

1.古建的组织运营及产业化

古建资源只有融入到产出效益的产业运营中，参与成果分配，才具有其资本属性。首先，单纯的古建资源如古建构件，单体古建，古建群落等在原始价值的资产转化可开发面不是很大，只能针对其物权价值进行评估，形成如资产抵押质押等有限的债权类融资产品，且在资产的实际保值、变现、转让等环节存在诸多不确定因素。其次，古建资产开发需要进行市场化的运作并引进专业的运营商，注重项目整体运营成本的降低和后端运营收益的规模化体现，才能实现古建价值生态中原态资源保护与产业开发并举的投融资模式，因此有效的进行整体规划，将建设与运营等组织运营动作同时进行，在具体项目中体现古建资产的资本价值。再者通过项目主体对古建项目进行运作，包括设计、融资、建造、运营、维护和用户运营维护等，推动产业化融入并获得项目收益，为资产化持续支持项目发展提供基础保障。

2.中国古建市场在新环境与形势下的创新

全球经济一体化的态势下，提高文化资源开发能力，把握产业快速增长期。需要以市场理念，创新观念、大文化理念整合开发文化资源，对古建资源进行多重价值系统性开发，以多层面和角度，开发资产价值，形成规模价值效益，同时创造性的发挥深圳文化产权交易所工具化平台在宏观调控前提下对古建资源配置的基础性作用，破除地区、部门、行业的闲置，对古建资源重新进行整合，提交集约化和产业集中度。中国古建资产创新核心点是项目结构化设计和融资结构化设计。

3.产业融合促使古建资产化发展

中国古建资产化关键是产业融合，如由文化创意园项目主体牵头对古建筑实施开发、改建、招商并运营管理，将凝聚着特有的历史底蕴和文化内涵的古建变成了吸引创意人才、激发创意灵感、集聚创意产业的新载体。产业融合良好的古建项目将有效的提升了所在区域的城市面貌，支持了传统企业的升级转型，为当地创造了新的税收及就业增长点，达到了企业效益和社会效益的平衡。

4.古建资产化理念与架构体系的完善

基于古建资源的多重属性，古建资产化需政府和社会资本在整体规划的基础上，明确项目的边界和投融资开发时序，合理设定项目回报机制。根据项目的资产结构制定可实现的投融资方案，拓宽古建资产项目的融资渠道，激发旅游产业开发项目的经营效益，以实现古建业态关联项目的可持续发展。

古建资产架构体系应以宏观风险因素下的产业因子为核心的多资产分析框架与经济逻辑接洽，定位于金融资产，分为大类资产、风格资产和行业资产三部分，最后以行业性风险因子来统一指导大类资产配置、因子轮动和行业轮动。在此框架下，资产配置的初始阶段将来自于产业因子的建模和预测、更清晰的产业因素-资产映射关系、资产动态相关性的研究以及多元资产的引入四个方面。

5.培育良性退出重组机制及其体系

针对资产化古建资源及产业化特点，大部分古建资产具有较强的可持续开发价值，在资本市场拥有较强的长期持有及参与意愿，因此在古建资产产品的转化及重组环节，需要有良好的机制和体系，以保障资本的有效过度，同时流转比率的测算严谨，数据采集科学有效，过程公开透明，监管制度公平公正。

图：中国古建资产托管交易平台托管资产“福庆居”

三、确权是中国古建资产化的必要条件

产权归属是交易的前提。深圳文交所古建资产化首先确立的就是产权确认模型，只有在产权归属明晰的前提下才能进行规范的资产化运作。由于古建资产归属的特殊性，深圳文化产权交易所资产托管和交易，鼓励与支持由当地县、乡镇政府进行产权归属认定或统一产权管理，鼓励与支持当地村集体产权代理，鼓励与支持当地国有企业前置产权处理，而后在平台办理产权确认手续。深圳文交所在古建产权归属人提出托管申请后，由本所或由本所指定的司法代理人进行产权认定，并出具产权归属确认文书。

图：中国古建资产托管交易平台托管资产“腾冲绮罗古民居”

四、资产评估是中国古建资产化的必备条件

资产评估是深圳文交所中国古建资产托管交易平台资产发现工程的核心环节，其基本要求是对申请托管的古建资产进行确真、确价。由于我国现存古建的特殊形态，深圳文交所从五个维度建立全新的资产评估体系：

一是针对托管古建的建造年代、历史文化价值和传承沿革，确定其历史文化价值；

二是根据托管古建的风格流派、工艺特点和材料，确定其工艺文化价值；

三是托管古建如有特殊历史背景、历史名人、特殊建筑艺术价值，需进行建筑科学价值评估；

四是由于托管古建大多存在不完整状况，基本经历多次修缮，我们还需对其完整性进行价值评估；

五是在以上历史价值、工艺价值、科学价值、完整性判断等文化价值进行综合评估的基础上，进行符合现代资产评估流程和标准的最终价值评估。

深圳文交所对申请托管的各类古建资产进行综合性资产评估，将实行两大工程：一是制定和完善价值评估标准；二是联合国内各门类、各行当权威机构，实现第三方评估背书。对古建历史、工艺和建筑等文化价值的评估，本所将委托国内顶级文物鉴定部门、古建研究机构、古建修缮与承建机构以及国家其他权威部门，为此，深圳文交所将成立中国古建文化学术委员会和研究院。有关古建的常规资产价值评估，将引入国内顶尖的拥有国有资产评估资质机构及银行和其他金融机构认可的资产评估机构。申请托管的古建历史文化价值评估由本所或由本所委托的权威机构出具鉴定评估文书，经济价值的评估将由本所与申请人（权属人）协商出具价值评估意见，或由本所委托的权威资产评估机构出具资产评估报告。

深圳文交所对申请托管的古建，借鉴区块链技术对每个托管标的建立区块链溯源档案，档案包含标的资产的各类历史文化价值信息、建筑形态和状况信息、历史文化价值和经济价值评估信息等描述性文书和法律文件。

图：中国古建资产托管交易平台托管资产“大都督牌坊”

五、中国古建资产管理计划的资产发现流程

中国古建资产管理计划的资产发现流程分为四步：登记、确权、评估、挂牌。

1、登记

根据我国现存的各类形态的古建的现状和特点，以及其独特的资产特征，我们对确立产权归属人的古建资产定性为收藏类资产、艺术类资产，属于动产属性。由于现存古建其所占土地属性一般表现为农村宅基地和城镇非商业住宅用地，我所托管的古建资产只确认地上建筑部分，不包含地价。企业从我所平台摘牌转让的古建资产属企业经营性动产，个人从我所平台所购买的古建资产属个人资产。

深圳文交所根据古建产权归属人申请托管的资产性质，在法律框架内，由本所根据其资产特殊属性作出属性描述文件（资产定性和收藏性、艺术性、经营性分类等）。